Pour un premier achat dans le neuf, deux aides de l’État se cumulent : le prêt à taux zéro (PTZ) et, dans certains quartiers, une TVA réduite à 5,5 %. Reste à savoir si votre projet y a droit, et pour combien.
L’essentiel : en octobre 2026, le PTZ finance jusqu’à 50 % d’un appartement neuf et jusqu’à 30 % d’une maison neuve, partout en France, pour les primo-accédants sous plafond de ressources, et pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027. La TVA à 5,5 % s’ajoute dans les quartiers prioritaires de la ville et à leur proximité. Les deux aides se cumulent pour une résidence principale.
Qu’est-ce que le prêt à taux zéro dans le neuf ?
Le PTZ est un prêt sans intérêts, aidé par l’État, qui complète votre crédit immobilier principal pour financer l’achat de votre résidence principale. Il ne finance jamais seul un achat : il vient toujours en complément d’un autre prêt, et un seul PTZ est accordé par opération (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 septembre 2026).
La loi de finances pour 2025 a rouvert le PTZ neuf à tout le territoire. Pour les offres de prêt émises entre le 1er avril 2025 et le 31 décembre 2027, les conditions de localisation ne s’appliquent plus aux logements neufs, et les maisons individuelles neuves redeviennent éligibles, avec une quotité de 30 % (BOFiP, BOI-BIC-RICI-10-140).
Un achat sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), est un achat de logement neuf : c’est le cas de la plupart des programmes. Pour en comprendre le déroulé, lisez notre guide acheter sur plan en VEFA.
Qui peut bénéficier du PTZ pour acheter un logement neuf ?
Le PTZ s’adresse aux primo-accédants : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, et vos revenus doivent rester sous un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes logées (service-public.gouv.fr).
Cette condition est levée pour les titulaires d’une carte d’invalidité ou d’une carte mobilité inclusion mention « invalidité », les bénéficiaires de l’AAH ou de l’AEEH, et les victimes d’une catastrophe ayant rendu leur résidence principale définitivement inhabitable.
Le logement doit devenir votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an. Le revenu retenu pour vérifier le plafond est le plus élevé de ces deux montants : votre revenu fiscal de référence de l’année N-2, ou le coût total de l’opération divisé par 9. Voici quelques plafonds de ressources en vigueur :
- Zone A bis et A : 49 000 € pour une personne, 73 500 € pour deux, 102 900 € pour quatre.
- Zone B1 : 34 500 € pour une personne, 72 450 € pour quatre.
- Zone C : 28 500 € pour une personne, 59 850 € pour quatre.
Pour connaître la zone de la commune visée, utilisez le simulateur officiel de zonage A, B, C. Le zonage varie d’une commune à l’autre, dans les Hauts-de-Seine comme dans le Genevois français.
Quel montant de PTZ pour un appartement ou une maison neuve ?
Le montant du PTZ est égal au coût de l’opération, retenu dans la limite d’un plafond, multiplié par une quotité : 50, 40 ou 20 % pour un appartement neuf, 30, 20 ou 10 % pour une maison individuelle neuve, selon votre tranche de revenus (ANIL).
Le coût pris en compte est plafonné selon la zone et la taille du foyer. En zone A bis et A, ce plafond va de 150 000 € pour une personne à 360 000 € pour cinq personnes et plus ; en zone C, de 100 000 € à 240 000 €. Votre tranche se calcule en divisant le revenu retenu par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq et plus), puis en le comparant aux seuils de votre zone. En zone A bis et A, par exemple, la tranche 1 va jusqu’à 25 000 € et la tranche 4 jusqu’à 49 000 € (service-public.gouv.fr).
Quotités, durées et différés du PTZ neuf par tranche
| Tranche de revenus | Appartement neuf (immeuble collectif) | Maison individuelle neuve | Durée totale | Dont différé |
|---|---|---|---|---|
| Tranche 1 | 50 % | 30 % | 25 ans | 10 ans |
| Tranche 2 | 40 % | 20 % | 20 ans | 8 ans |
| Tranche 3 | 40 % | 20 % | 15 ans | 2 ans |
| Tranche 4 | 20 % | 10 % | 10 ans | aucun |
Un exemple de calcul
Un couple sans enfant achète un appartement neuf en zone A, et ses revenus le placent en tranche 1. Le coût retenu est plafonné à 225 000 € pour deux personnes. Le PTZ maximal atteint donc 50 % de 225 000 €, soit 112 500 €, remboursables sur 25 ans dont 10 ans de différé. Pour une maison neuve, il aurait droit au plus à 30 %, soit 67 500 €. Ce sont des maximums : le PTZ reste plafonné par rapport à vos autres prêts de plus de deux ans, et la banque le calcule sur votre dossier réel.
Comment se rembourse le prêt à taux zéro ?
Le PTZ se rembourse sur 10 à 25 ans selon vos revenus, sans intérêts. Les tranches 1 à 3 bénéficient d’un différé de 2 à 10 ans pendant lequel vous ne remboursez rien du PTZ : vous ne payez alors que votre prêt principal (ANIL).
Le différé ne peut pas dépasser la durée du plus long de vos autres prêts de plus de deux ans.
Seuls les établissements de crédit qui ont signé une convention avec l’État distribuent le PTZ, et ils ne sont pas obligés de l’accorder. C’est votre banque, ou un courtier, qui instruit la demande ; BHN Immo ne négocie pas le crédit.
Vous visez un appartement neuf et vous pensez être éligible au PTZ ? Nos conseillers vous aident à repérer les programmes compatibles avec votre zone, votre budget et votre calendrier, gratuitement pour vous. Parlez de votre projet à un conseiller BHN Immo.
Qu’est-ce que la TVA réduite à 5,5 % dans le neuf ?
La TVA réduite permet d’acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, s’il est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou à proximité, et si vous l’achetez comme résidence principale sous plafond de ressources (CGI, article 278 sexies).
Les conditions (BOFiP, BOI-TVA-IMM-20-20-20, version du 21 octobre 2026) sont les suivantes :
- Localisation : le logement est dans un QPV ou entièrement à moins de 300 mètres de sa limite. Pour les quartiers en convention de renouvellement urbain (les anciennes « zones ANRU »), un ensemble immobilier entièrement à moins de 500 mètres et en partie à moins de 300 mètres peut aussi être éligible, selon la date du permis de construire.
- Acheteur : une personne physique, qui fait du logement sa résidence principale, occupée au moins huit mois par an.
- Ressources : les revenus du foyer ne dépassent pas un plafond fixé par arrêté, revalorisé chaque 1er janvier, apprécié à la date de signature du contrat de réservation.
- Prix : le prix de vente ne dépasse pas un plafond au mètre carré, qui dépend de la zone.
Si le logement cesse d’être votre résidence principale dans les dix ans, par exemple parce que vous le revendez ou le louez, l’administration réclame une partie de la TVA économisée, réduite d’un dixième par année de détention. Certains événements, comme un décès ou une mobilité professionnelle de plus de 70 km, écartent ce rappel. L’éligibilité d’un programme dépend de son adresse exacte et de la date de son permis : le promoteur doit l’indiquer et l’acte de vente le mentionner.
Peut-on cumuler le PTZ et la TVA réduite ?
Oui. Un primo-accédant qui achète un logement neuf en TVA réduite peut aussi demander un PTZ, à condition de respecter les plafonds de chacune des deux aides. Pour ces opérations d’accession sociale, service-public.gouv.fr indique le barème de quotités le plus favorable, 50, 40 ou 20 % selon la tranche (service-public.gouv.fr).
La TVA réduite fait baisser le prix, donc le montant à emprunter, et le PTZ en finance une part sans intérêts. Le PTZ se cumule aussi avec les autres prêts, par exemple un prêt Action Logement, un prêt d’accession sociale ou un prêt épargne logement (ANIL).
Le PTZ et la TVA réduite sont-ils ouverts à l’investissement locatif ?
Non. Le PTZ comme la TVA réduite en quartier prioritaire sont réservés à l’achat de votre résidence principale. Un investissement locatif dans le neuf relève d’autres cadres. Si le logement cesse un jour d’être votre résidence principale, interrogez votre banque sur le maintien du PTZ et votre notaire sur la TVA. Pour comparer les deux projets, découvrez notre accompagnement pour acheter dans le neuf, en résidence principale comme en investissement.
Comment préparer votre achat neuf avec un PTZ ?
Avancez dans cet ordre :
- La zone : elle fixe le plafond de ressources, le coût maximal retenu et les seuils de tranche.
- La tranche : elle détermine la quotité, la durée et le différé.
- Le programme : appartement ou maison, en QPV ou non, il change le montant du PTZ et l’accès à la TVA réduite.
- Le financement : la banque ou le courtier calcule le PTZ réel et le prêt principal qui l’accompagne.
Les règles applicables sont celles en vigueur à la date d’émission de l’offre de prêt. Le dispositif actuel court jusqu’au 31 décembre 2027, et la loi de finances pour 2027, en préparation, peut le faire évoluer : vérifiez les conditions au moment de votre demande.
Chez BHN Immo, nos conseillers vous accompagnent du choix du programme jusqu’à la remise des clés. Nous vous aidons à monter votre projet et à identifier les programmes compatibles avec le PTZ ou la TVA réduite ; le crédit reste du ressort de votre banque ou de votre courtier. Cet accompagnement est gratuit pour vous : nous sommes rémunérés par les promoteurs partenaires.
Questions fréquentes sur le PTZ et la TVA réduite dans le neuf
Le PTZ est-il encore disponible pour un appartement neuf en 2026 ?
Oui. Le PTZ neuf est accessible partout en France pour les offres de prêt émises jusqu’au 31 décembre 2027, avec une quotité de 20 à 50 % pour un appartement selon vos revenus (BOFiP).
Peut-on obtenir un PTZ pour une maison neuve ?
Oui, depuis le 1er avril 2025 et dans toutes les zones. La quotité est plus faible que pour un appartement : 30 % en tranche 1, 20 % en tranches 2 et 3, 10 % en tranche 4 (ANIL).
Faut-il être primo-accédant pour avoir un PTZ ?
Oui : ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les deux dernières années, sauf exceptions liées au handicap ou à une catastrophe (service-public.gouv.fr).
La TVA à 5,5 % s’applique-t-elle partout dans le neuf ?
Non. Elle concerne les logements situés en quartier prioritaire de la politique de la ville ou à moins de 300 mètres (500 mètres dans certains cas), achetés en résidence principale par des ménages sous plafond de ressources, à un prix plafonné (BOFiP).
BHN Immo peut-il négocier mon prêt immobilier ?
Non. BHN Immo vous aide à monter votre projet et à identifier les programmes éligibles. Pour le crédit, PTZ compris, adressez-vous à votre banque ou à un courtier.
Faites le point sur votre projet
Le PTZ et la TVA réduite comptent beaucoup dans un premier achat neuf, à condition de choisir un programme qui y ouvre droit. BHN Immo, titulaire de la carte professionnelle transaction CPI 9201 2021 000 000 138, vous accompagne gratuitement dans ce choix. Contactez un conseiller BHN Immo pour étudier les programmes compatibles avec votre situation.
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