Acheter un appartement sur plan, c’est signer pour un logement qui n’existe pas encore. La loi encadre donc chaque étape : réservation, acte chez le notaire, appels de fonds, livraison. Voici ce qu’elle prévoit et ce qu’il faut vérifier à chaque moment.
L’essentiel : l’achat sur plan, ou VEFA, commence par un contrat de réservation avec un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix et 10 jours pour se rétracter. La vente est ensuite signée chez le notaire, puis le prix est payé par appels de fonds selon l’avancement du chantier : 35 % aux fondations, 70 % hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison.
Qu’est-ce qu’un achat sur plan en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est l’achat d’un logement à construire auprès d’un promoteur : vous devenez propriétaire au fur et à mesure de la construction, et vous payez au rythme du chantier.
Le promoteur reste maître d’ouvrage jusqu’à la livraison. La variante plus rare de la vente à terme ne transfère la propriété qu’à l’achèvement (ANIL, achat sur plan). Les règles qui suivent valent autant pour une résidence principale que pour un investissement locatif dans le neuf.
Quelles sont les étapes pour acheter un appartement sur plan ?
Un achat sur plan suit six étapes : choix du programme, contrat de réservation, délai de rétractation, obtention du prêt, signature chez le notaire, puis appels de fonds jusqu’à la livraison.
- Choisir le programme : emplacement, plan, notice descriptive, date de livraison annoncée.
- Signer le contrat de réservation et verser, le cas échéant, le dépôt de garantie.
- Laisser courir les 10 jours de rétractation.
- Obtenir le financement, sous condition suspensive de prêt.
- Signer l’acte authentique chez le notaire.
- Payer les appels de fonds, puis réceptionner le logement.
Pour un premier achat, notre page acheter un logement neuf détaille la préparation du projet en amont.
Que contient un contrat de réservation VEFA ?
Le contrat de réservation engage le promoteur à vous réserver un logement précis, à un prix prévisionnel, en échange d’un éventuel dépôt de garantie. Il est facultatif en droit, mais quasi systématique en pratique (article L261-15 du Code de la construction et de l’habitation).
Écrit, il vous est notifié par lettre recommandée ou remis en main propre avant tout versement. Selon service-public.gouv.fr, il mentionne notamment la surface habitable approximative, le nombre de pièces et la situation du lot, une note technique sur les matériaux, le prix prévisionnel et ses conditions de révision, la date de signature de l’acte de vente, les prêts envisagés, le montant du dépôt et son mode de restitution, ainsi que votre droit de rétractation.
Combien verser de dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l’année, à 2 % si elle doit l’être dans les deux ans, et il est interdit au-delà (article R261-28 du CCH).
La somme ne va pas au promoteur : elle est versée sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque ou chez un notaire (service-public.gouv.fr), et reste indisponible, incessible et insaisissable jusqu’à la signature de la vente.
De combien de temps disposez-vous pour vous rétracter ?
Vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat (article L271-1 du CCH).
La rétractation se fait par lettre recommandée, sans motif à donner, et le dépôt vous est rendu en totalité. Si le dernier jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est reporté au premier jour ouvrable suivant (service-public.gouv.fr).
Dans quels cas récupérer son dépôt après ce délai ?
Passé les 10 jours, le dépôt vous est rendu sans pénalité dans cinq cas prévus par l’article R261-31 du CCH :
- la vente n’est pas signée dans le délai prévu, du fait du promoteur ;
- le prix dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, révision comprise ;
- les prêts ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions ;
- un équipement prévu ne sera pas réalisé ;
- les modifications du projet réduisent de plus de 10 % la valeur du logement.
La demande part en recommandé au promoteur et au dépositaire des fonds, qui doit rembourser dans les trois mois.
Comment se passe la signature de l’acte de vente chez le notaire ?
La VEFA est signée par acte authentique devant notaire, et le promoteur doit vous notifier le projet d’acte au moins un mois avant la signature (article R261-30 du CCH).
Profitez de ce mois pour comparer l’acte avec le contrat de réservation : prix, surface, notice descriptive, date de livraison, causes légitimes de retard, pénalités, échéancier. L’ANIL rappelle que les clauses défavorables peuvent se négocier (ANIL). Vous pouvez aussi vous faire assister de votre propre notaire.
Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?
Dans le neuf, les frais d’acquisition représentent 2 à 3 % du prix de vente, selon les Notaires de France.
La raison : la vente est soumise à la TVA, incluse dans le prix affiché, et la taxe de publicité foncière s’applique alors à un taux réduit de 0,715 %. Demandez un décompte à votre notaire avant de boucler votre plan de financement.
Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ?
La garantie financière d’achèvement (GFA) est l’engagement d’une banque ou d’un assureur de financer la fin des travaux si le promoteur fait défaut.
Pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2015, seule cette garantie dite extrinsèque, apportée par un organisme extérieur, est admise (ANIL). Le contrat de réservation indique la garantie retenue : vérifiez que l’attestation figure dans l’acte.
Vous hésitez entre plusieurs programmes ou voulez relire un contrat de réservation avant de signer ? Les conseillers BHN Immo vous accompagnent gratuitement, du choix du programme à la remise des clés. Prenez contact avec un conseiller.
Comment fonctionnent les appels de fonds en VEFA ?
Les appels de fonds sont les paiements demandés au fil du chantier, dans la limite de plafonds cumulés : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, et le solde à la remise des clés (article R261-14 du CCH).
| Stade du chantier | Montant cumulé maximum |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau (couverture posée) | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Livraison, remise des clés | 100 % (solde de 5 %, consignable en cas de réserves de conformité) |
Ce sont des maximums, pas un calendrier imposé : le contrat peut prévoir des appels plus fractionnés, tant que le cumul ne dépasse jamais ces seuils. Chaque appel doit être accompagné d’une attestation d’avancement des travaux, et aucun versement n’est dû avant la levée des conditions suspensives (ANIL).
Votre banque débloque le prêt au rythme de ces appels. Faites-lui préciser ce que vous paierez pendant le chantier et quand les remboursements commencent.
Que se passe-t-il à la livraison d’un logement en VEFA ?
À la livraison, vous visitez le logement avec le promoteur, notez vos réserves sur un procès-verbal, puis recevez les clés en payant le solde de 5 % du prix (service-public.gouv.fr, livraison en VEFA).
Vous êtes convoqué par lettre recommandée et pouvez venir avec un professionnel du bâtiment ou un commissaire de justice. Contrôlez pièce par pièce la conformité au plan et à la notice, les finitions, les menuiseries et les équipements.
- Réserves de conformité : vous pouvez consigner le solde chez un tiers, par exemple un notaire, au lieu de le verser au promoteur.
- Défauts vus après coup : les vices apparents se signalent encore par lettre recommandée dans le mois qui suit la prise de possession (article 1642-1 du Code civil).
- Délai pour agir : faute de réparation, l’action en justice doit être engagée au plus tard un an après la réception ou 13 mois après la prise de possession, la date la plus tardive comptant (service-public.gouv.fr).
En cas de retard, le contrat peut prévoir des pénalités, mais aussi des causes légitimes de suspension du délai (intempéries, grève, défaillance d’une entreprise). Lisez cette clause avant de signer : c’est elle qui décide si un retard est indemnisé.
Quelles garanties protègent l’acheteur après la livraison ?
Après la réception des travaux, trois garanties légales se superposent : parfait achèvement pendant 1 an, bon fonctionnement pendant 2 ans et décennale pendant 10 ans, complétées par l’assurance dommages-ouvrage (service-public.gouv.fr, garanties après réception).
- Parfait achèvement (1 an) : tous les désordres signalés à la réception ou apparus dans l’année.
- Bon fonctionnement (2 ans) : les équipements dissociables du bâti, comme un ballon d’eau chaude.
- Décennale (10 ans) : les dommages qui compromettent la solidité ou rendent le logement impropre à sa destination.
- Dommages-ouvrage : souscrite par le promoteur, elle finance les réparations relevant de la décennale à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement, et suit le logement en cas de revente (service-public.gouv.fr, dommages-ouvrage).
Chaque désordre se signale par lettre recommandée. Faute de réparation, le tribunal doit être saisi avant la fin de la garantie concernée.
Quels points vérifier avant d’acheter sur plan ?
Avant de signer, vérifiez quatre points : le prix (ferme ou révisable), la notice descriptive, les travaux que vous vous réservez et l’emplacement.
- Le prix : ferme, ou révisable selon quel indice ?
- La notice descriptive : c’est elle qui fait foi à la livraison. Une mention vague (« ou équivalent ») laisse de la marge au promoteur.
- Les travaux réservés : les finitions que vous gardez à votre charge (carrelage, cuisine) restent sous votre responsabilité.
- L’emplacement : renseignez-vous sur les projets urbains voisins. Si vous achetez pour louer, partez de la demande locative réelle du secteur, pas d’un rendement annoncé.
Comment BHN Immo vous accompagne dans un achat sur plan ?
BHN Immo accompagne gratuitement les particuliers qui achètent un logement neuf, pour y habiter ou pour louer : nous sommes rémunérés par les promoteurs partenaires, pas par vous.
Nos conseillers vous aident à choisir un programme, à lire le contrat de réservation, à préparer la signature chez le notaire et à suivre le chantier jusqu’à la remise des clés, notamment pour l’immobilier neuf dans les Hauts-de-Seine et l’immobilier neuf dans le Genevois français. BHN Immo est titulaire de la carte professionnelle transaction CPI 9201 2021 000 000 138, délivrée par la CCI Paris Île-de-France.
Questions fréquentes sur l’achat en VEFA
Le contrat de réservation est-il obligatoire en VEFA ?
Non, la vente « peut » en être précédée (article L261-15 du CCH). Sans réservation, vous disposez de 10 jours de réflexion après la notification du projet d’acte, pendant lesquels l’acte ne peut pas être signé (article L271-1 du CCH).
Que se passe-t-il si le prêt immobilier est refusé ?
La vente ne se fait pas et le dépôt de garantie vous est rendu sans pénalité, dans les trois mois suivant votre demande (article R261-31 du CCH).
Le promoteur peut-il demander plus que les paliers d’appels de fonds ?
Non. Les plafonds de 35 %, 70 % et 95 % de l’article R261-14 du CCH s’imposent au promoteur. Les appels peuvent être plus fractionnés, jamais plus élevés.
Peut-on refuser la livraison si le logement présente des défauts ?
Les imperfections mineures n’empêchent pas la livraison : elles sont inscrites en réserves et le promoteur doit les reprendre. En cas de non-conformité, vous consignez le solde de 5 % jusqu’à la levée des réserves, et le promoteur ne peut pas refuser la livraison pour ce motif.
Les frais de notaire sont-ils réduits pour un achat sur plan ?
Oui. La TVA est incluse dans le prix et la taxe de publicité foncière est réduite à 0,715 %. Les Notaires de France estiment les frais d’acquisition à 2 à 3 % du prix dans le neuf.
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