Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel a traversé deux réformes majeures en dix-huit mois. Il reste néanmoins l’un des cadres fiscaux les plus efficaces pour l’investissement immobilier locatif, à condition de bien comprendre les nouvelles règles du jeu.
Rappel : qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP s’applique à tout particulier qui loue un ou plusieurs logements meublés sans remplir les deux conditions cumulatives du loueur professionnel (LMP) : des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Ce statut concerne aujourd’hui 97 % des bailleurs meublés en France.
Ses revenus locatifs relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements). C’est ce deuxième régime qui concentre l’essentiel des avantages fiscaux.
La réforme de 2025 : la réintégration des amortissements dans les plus-values
La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, a introduit un changement majeur (article 84) : depuis le 1er mars 2025, les amortissements déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, si un investisseur a déduit 50 000 € d’amortissements sur un bien acheté 200 000 €, le prix de revient fiscal sera ramené à 150 000 €, alourdissant l’impôt potentiel à la cession.
Cette mesure est toutefois à relativiser : dans la grande majorité des cas, un bien acquis en LMNP n’est pas revendu mais transmis par donation ou succession, situations dans lesquelles la réintégration ne joue pas.
La loi Le Meur : un coup dur pour les meublés de tourisme
La loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur » a modifié le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés : l’abattement est passé de 50 % à 30 %, avec un plafond de recettes ramené à 15 000 € par an. Pour ces profils, le passage au régime réel devient quasi-systématiquement plus avantageux. Sur le plan énergétique, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les F le seront en 2028 et les E en 2034.
Ce qui reste inchangé et très avantageux au régime réel
- Les amortissements comptables (bien, mobilier, travaux) restent pleinement déductibles des revenus locatifs
- Le résultat net peut être réduit à zéro pendant de nombreuses années
- Les loyers meublés restent 15 à 20 % supérieurs aux loyers nus, à surface égale
- Le dépôt de garantie reste de 2 mois (contre 1 mois en location nue)
- Toutes les charges, frais d’acquisition et intérêts d’emprunt demeurent intégralement déductibles
Le LMNP au régime réel reste très pertinent pour un investisseur qui n’anticipe pas de revente à court terme. En revanche, pour un horizon de cession court ou une activité saisonnière à fort rendement, une analyse comparative avec d’autres dispositifs (Jeanbrun, location nue) s’impose.
