Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun rompt avec la logique du Pinel et propose aux investisseurs particuliers un mécanisme d’amortissement fiscal inédit. Décryptage.
La fin du Pinel, le début d’une autre logique
Pendant plus d’une décennie, le dispositif Pinel a structuré l’investissement locatif en France autour d’une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat, en échange d’un engagement de location à loyer plafonné. Efficace dans un contexte de taux bas, ce mécanisme a progressivement perdu de son attrait avant de s’éteindre définitivement fin 2024.
Le bilan est lourd : en 2025, seulement 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers, contre une moyenne de 60 000 par an les années précédentes, soit une chute de 83 %. L’offre locative privée a reculé de 15 % en cinq ans, alimentant une pénurie qui pèse sur les locataires comme sur l’économie du bâtiment.
Un mécanisme fondé sur l’amortissement fiscal
Face à ce constat, le gouvernement de Sébastien Lecornu a présenté le 23 janvier 2026 son plan « Relance Logement », porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. L’objectif affiché : produire 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 et atteindre 400 000 constructions par an.
Le dispositif, officiellement intégré à l’article 31 du Code général des impôts par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, repose sur un mécanisme radicalement différent de ses prédécesseurs : l’amortissement fiscal du bien immobilier. Chaque année, l’investisseur peut déduire une fraction du prix d’acquisition de ses revenus fonciers imposables, réduisant ainsi sa base taxable, voire générant un déficit foncier imputable sur son revenu global.
Le taux d’amortissement applicable se situe entre 3,5 % et 5,5 % par an, calculé sur 80 % du prix d’acquisition. Plus le taux marginal d’imposition du contribuable est élevé, plus l’économie d’impôt réelle est significative. Ce mécanisme, jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP), s’applique désormais à la location nue dans le cadre d’une résidence principale du locataire.
Des conditions d’accès accessibles
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun n’impose aucun zonage géographique : il est accessible sur l’ensemble du territoire français, à condition de respecter des plafonds de loyers garantissant le caractère « abordable » du logement. Les biens éligibles doivent être acquis neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA), conformes à la réglementation environnementale RE2020.
Le déficit foncier généré par cet amortissement peut être imputé jusqu’à 21 400 € par an sur le revenu global, ce qui en fait un outil particulièrement puissant pour les ménages fortement imposés.
Ce qu’il faut retenir
- Entrée en vigueur : 21 février 2026 (loi n° 2026-103)
- Mécanisme : amortissement fiscal annuel entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % du prix d’acquisition
- Applicable sur tout le territoire, sans zonage géographique
- Biens éligibles : logements neufs VEFA conformes à la RE2020
- Déficit foncier imputable jusqu’à 21 400 € par an sur le revenu global
- D’autant plus avantageux que le contribuable est fortement imposé (TMI 30 %, 41 %, 45 %)
Le dispositif Jeanbrun ne crée pas un « statut » au sens juridique du terme. Ses effets varient selon chaque situation patrimoniale. Un accompagnement personnalisé est indispensable avant tout investissement.
