Encore méconnu, le Bail Réel Solidaire (BRS) permet à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d’accéder à la propriété à des prix réduits de 20 à 40 %, en dissociant la propriété du logement de celle du foncier. Un dispositif solidaire et sécurisé qui gagne du terrain.
Le principe : dissocier le bâti du foncier
Le BRS repose sur un principe simple mais novateur : séparer la propriété du terrain de celle du bâtiment. Concrètement, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), structure à but non lucratif agréée par l’État, reste propriétaire du terrain, tandis que l’acquéreur achète uniquement le logement et signe un bail de longue durée sur le terrain, généralement entre 18 et 99 ans, renouvelable sous conditions.
Cette dissociation permet de réduire significativement le prix d’achat, puisque le foncier représente en moyenne 20 à 40 % du coût total d’un logement dans les zones tendues. Le résultat : un bien acquis à un prix très inférieur à celui du marché, dans des secteurs où l’accession est normalement hors de portée pour les ménages visés.
Des avantages fiscaux et financiers cumulables
L’acquisition en BRS bénéficie d’une TVA réduite à 5,5 % (contre 20 % pour les logements classiques), ce qui représente une économie supplémentaire substantielle. Elle est par ailleurs éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ), permettant de combiner plusieurs leviers de financement favorables.
En contrepartie, l’acquéreur verse chaque mois une redevance à l’OFS, correspondant au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion. Cette redevance, en général modeste, s’ajoute à la mensualité d’emprunt classique.
Un dispositif encadré et protecteur
Le BRS impose que le logement soit occupé en tant que résidence principale, toute dérive spéculative est ainsi exclue. Les conditions de revente sont également encadrées : le prix de cession est plafonné selon des règles fixées par l’OFS, garantissant que le bien reste accessible pour les futurs acquéreurs. C’est l’une des forces du dispositif : il crée et maintient, sur le très long terme, un parc de logements abordables dans des zones où les prix du marché libre excluent structurellement les ménages modestes.
Le bail est renouvelable et transmissible, ce qui assure une stabilité pour les familles. Les contrats sont contrôlés par l’OFS, ajoutant une couche de sécurité juridique pour l’acquéreur.
Pour qui est le BRS ?
- Les primo-accédants souhaitant accéder à la propriété dans une zone tendue
- Les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires respectant les plafonds de ressources fixés par l’OFS
- Les familles recherchant une résidence principale stable et sécurisée
- Les actifs exerçant dans des zones où les prix du marché libre sont décorrélés de leurs revenus
À Paris, par exemple, le plafond de ressources applicable au BRS en 2026 s’établit à 38 844 € de revenu fiscal de référence par an pour une personne seule. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la localisation du programme. Pour repérer les programmes disponibles, la plateforme publique boris.beta.gouv.fr centralise les logements BRS proposés en France.
Le BRS est un dispositif solidaire, non spéculatif. Il convient parfaitement aux ménages qui cherchent à sécuriser leur résidence principale sur le long terme, mais moins adapté à un objectif d’investissement patrimonial pur. Il mérite d’être étudié en parallèle d’autres solutions comme le PSLA ou le logement neuf classique, selon la situation de chaque acquéreur.
