Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique sont interdits à la location. Ce calendrier progressif, issu de la loi Climat et Résilience, transforme en profondeur les stratégies des propriétaires bailleurs et crée de nouvelles opportunités pour les acheteurs avisés.
Un calendrier progressif et déjà en vigueur
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier d’interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Les échéances sont les suivantes :
- 1er janvier 2023 : interdiction des logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m² par an
- 1er janvier 2025 : interdiction de tous les logements classés G (consommation supérieure à 420 kWh/m² par an)
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F (entre 330 et 420 kWh/m² par an)
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E (entre 250 et 330 kWh/m² par an)
Au 1er janvier 2025, environ 600 000 logements classés G ont ainsi été exclus du marché locatif. En 2028, ce seront 1,2 million de logements F supplémentaires qui seront concernés, puis 2,6 millions de logements E en 2034. Face à ce calendrier, de nombreux propriétaires ont préféré vendre plutôt que rénover, ce qui alimente le marché de la transaction dans certains segments.
Un DPE réformé au 1er janvier 2026
Le 1er janvier 2026, une révision du mode de calcul du DPE est également entrée en vigueur, intégrant notamment une meilleure prise en compte du mix électrique français. Cette réforme a des conséquences concrètes : certains logements chauffés à l’électricité, qui étaient classés E ou F sous l’ancienne méthode, peuvent désormais gagner une ou deux classes énergétiques. Pour ces propriétaires, un logement passant de F à E gagne huit années supplémentaires de mise en location avant d’être concerné par une interdiction.
Un impact direct sur les prix et les stratégies d’investissement
Les passoires thermiques subissent une décote croissante sur le marché de la transaction. La perspective d’une interdiction de location, et donc d’une perte de revenu locatif, rend ces biens moins attractifs pour les investisseurs, ce qui se traduit par des négociations plus importantes à l’achat. Pour un acheteur averti, cela peut représenter une opportunité : acquérir un bien décoté, réaliser les travaux de rénovation énergétique, et bénéficier des aides disponibles (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE) pour financer une partie de l’opération.
À l’inverse, depuis 2021, le DPE est opposable juridiquement : un vendeur ou bailleur peut être tenu responsable en cas d’étiquette erronée. Le DPE doit impérativement être annexé au bail et figurer dans toute annonce immobilière. Les diagnostics réalisés entre 2018 et juin 2021 ne sont plus valables depuis le début 2025 et ont dû être renouvelés.
Le logement neuf, à l’abri des contraintes énergétiques
Face à ce calendrier contraignant pour les propriétaires de biens anciens, le logement neuf conforme à la RE2020 se positionne en situation favorable : classé A ou B par définition, il échappe à toutes les échéances d’interdiction et offre à son propriétaire une sérénité réglementaire totale sur le long terme. C’est l’un des arguments les plus solides en faveur de l’investissement dans le neuf en 2026.
Si vous êtes propriétaire d’un logement classé E, F ou G, il est fortement recommandé d’anticiper les échéances et de faire réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux les plus efficaces. Une rénovation bien planifiée peut transformer un logement énergivore en investissement rentable et pérenne.
